“滯銷公寓”變身“人才之家”：長沙尖山湖項目探索存量資產煥新之道

在國家大力發(fā)展保障性租賃住房、推動城市更新走向“精耕細作”的背景下，如何盤活存量資產，成為行業(yè)重要議題。近日，位于長沙尖山湖國際創(chuàng)新中心的一處公寓項目——窩趣長沙尖山湖公寓，以從“6000元/㎡賣不動”到“出租率穩(wěn)定95%、估值顯著提升”的蛻變，為市場提供了一個鮮活樣本，揭示了存量資產價值重生的關鍵路徑。

該項目原為銷售型公寓產品，盡管地處高新技術企業(yè)聚集區(qū)，但因產品定位與市場需求錯位，一度陷入滯銷困境。面對這一“沉睡資產”，運營方百瑞紀并未急于啟動常規(guī)改造，而是首先從頂層設計入手，為項目尋求“身份重塑”。通過深度研讀并契合長沙市保障性租賃住房政策，項目成功“納�！保�轉變?yōu)槊嫦虍a業(yè)園區(qū)人才的保障性租賃住房。這一關鍵轉身，不僅賦予了項目政策公信力，更精準對接了區(qū)域龐大的、對“通勤近、品質優(yōu)、租金穩(wěn)”有迫切需求的青年人才和家庭租住市場，迅速激活了資產熱度。

身份問題解決后，產品力的精準重構成為留住租客的核心。項目摒棄“大而全”的泛化思路，深入調研周邊程序員、白領、陪讀家庭等核心客群的真實需求。在戶型改造上，巧妙利用空間，在主力戶型中增設迷你工作臺，滿足居家辦公剛需；調整部分戶型為多功能子母房并完善廚房功能，拓寬客群覆蓋面。近400平方米的公區(qū)，則聚焦運動減壓、安靜學習、休閑社交三大場景，配備籃球場、自習區(qū)、休閑區(qū)等實用功能，而非堆砌華而不實的設施。裝修選擇上，優(yōu)先保障環(huán)保、靜音等關乎居住健康的投入，體現(xiàn)了“回歸實用”的產品邏輯。這種以需求為導向的“精準手術”，使項目開業(yè)前期平均出租率即達96%，續(xù)租率穩(wěn)定在65%。

然而，改造升級僅是起點，可持續(xù)的運營與盈利能力才是資產保值增值的關鍵。百瑞紀在此項目展現(xiàn)了其“全鏈條資管服務”的能力。前期通過供應鏈優(yōu)勢控制改造成本；中期采取“B2B+B2C”精準獲客策略，深入園區(qū)和企業(yè)直達目標客群，實現(xiàn)快速滿租；后期則通過精細化社區(qū)運營提升租戶粘性，并盤活配套商業(yè)空間，引入便利店、快餐等剛需業(yè)態(tài)，年商業(yè)收入達2000萬元，為項目提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流補充。高效的運營使得項目在實現(xiàn)良好出租表現(xiàn)的同時，也獲得了可觀的租金凈收益，資產估值因此得到顯著修復和提升。

業(yè)內分析指出，窩趣長沙尖山湖公寓的成功逆襲，并非單純依賴政策風口，而是一套系統(tǒng)化能力的勝利：即精準的政策解讀與身份轉換能力、以客群需求為核心的產品精準重構能力，以及覆蓋“投、改、管、退”全周期的資產運營管理能力。它驗證了在“存量時代”，通過專業(yè)的資管運營，即使是非核心地段的滯銷資產，也能找到新的市場定位和價值增長點。

該項目也為眾多持有類似銷售型公寓存量資產的開發(fā)商提供了可資借鑒的新思路：從單純的“開發(fā)銷售”轉向“長期持有運營”，通過與專業(yè)機構合作，深度融入保障性租賃住房體系，并憑借精細化的產品與運營，完全有可能將“問題資產”轉化為能夠產生穩(wěn)定現(xiàn)金流、具備長期價值的優(yōu)質資產。這條路徑，正成為房地產新發(fā)展模式下值得探索的重要方向。